Dans une décision récente (Cass, com., 19 avril 2023, n°21-20655, F-B), la Cour de cassation a apporté des précisions importantes sur le rôle du bailleur lors de la cession d’un bail commercial et d’un fonds de commerce en cas de liquidation judiciaire.

Selon cette décision, même si la cession est autorisée par le juge-commissaire, elle doit respecter les conditions stipulées dans le contrat de bail à la date du jugement d’ouverture. Ainsi, si le contrat de bail prévoit que le bailleur doit approuver le cessionnaire, cette clause doit être respectée.

Dans cette affaire, un commerçant en liquidation judiciaire avait cédé son fonds de commerce, y compris le bail commercial, à un acquéreur. Le bailleur avait refusé d’agréer l’acquéreur, ce qui a empêché la cession du bail. La Cour de cassation a confirmé la décision du tribunal de commerce qui avait annulé la cession du bail en s’appuyant sur l’article L. 641-12 du Code de commerce, qui prévoit que le liquidateur peut céder le bail dans les conditions prévues par le contrat conclu avec le bailleur. Cela signifie que, sauf exception légale, toutes les clauses du contrat doivent être respectées (à l’exception de la clause de solidarité).

Il est donc crucial pour les parties de prendre en compte l’approbation du bailleur lors d’un projet de cession du bail commercial ou du fonds de commerce. Si le bailleur n’approuve pas le cessionnaire, cela pourrait compromettre la vente du fonds de commerce.

Cependant, il existe une exception notable à cette règle, comme l’a établi la Cour de cassation dans une décision antérieure (Cass. com., 6 décembre 1994, n°91-17927): Si la cession du fonds de commerce et du bail commercial se fait dans le cadre d’un plan de cession, toutes les clauses du contrat de bail sont désactivées. Cela signifie que l’approbation du bailleur n’est pas nécessaire dans ce contexte.

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lferracci Avocat Associé

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